Anche il nostro Paese è purtroppo sempre più colpito da fenomeni catastrofali estremi dovuti al Climate Change, basti pensare alle frane innescate dal recente passaggio del ciclone mediterraneo Harry. Tali effetti non si esauriscono nella distruzione di edifici ed infrastrutture: si ripercuotono nel tempo sotto forma di shock sui valori immobiliari con conseguenze che non sono né immediate né uniforme, come evidenziato dalla letteratura economica.
Uno studio di Banca d’Italia sulle alluvioni che hanno colpito l’Emilia‑Romagna nel 2023, per esempio, mostra che l’impatto iniziale riguarda soprattutto la liquidità del mercato: diminuiscono le transazioni, aumentano i tempi di vendita, mentre i prezzi richiesti dagli annunci non mostrano riduzioni significative nel breve periodo.
Una seconda ricerca, basata su oltre 550.000 compravendite in Italia, conferma che non sono gli eventi estremi isolati a determinare svalutazioni sistemiche, quanto piuttosto la “memoria storica” del rischio. La frequenza con cui un territorio sperimenta eventi naturali estremi influenza in modo duraturo le scelte dei compratori e degli investitori, con effetti differenziati per reddito, età e tipologia di immobile.
Anche le analisi su dati aggregati e puntuali svolte da CRIF Real Estate Services confermano un quadro articolato: in molti casi non si osservano cali generalizzati dei valori immobiliari, ma una selezione delle compravendite. Subito dopo un evento estremo tendono a essere scambiati immobili percepiti come più sicuri, mentre quelli danneggiati o più vulnerabili vengono ritirati dal mercato o diventano temporaneamente invendibili.
La lezione che emerge dagli studi sul territorio nazionale è chiara: il rischio fisico non produce un unico effetto misurabile, ma una pluralità di esiti che variano da edificio a edificio e da territorio a territorio. Esistono situazioni di perdita totale del valore, casi di danno parziale e contesti in cui l’effetto principale è la perdita di liquidità, pur in assenza di una svalutazione immediatamente osservabile.
La portata del fenomeno appare in tutta la sua gravità se si considerano le analisi territoriali sviluppate da CRIF Synesgy Ratings e RED Risk. Questi studi, basati su modelli proprietari che integrano dati geomorfologici, informazioni storiche e caratteristiche del costruito, mostrano come una quota rilevante del patrimonio edilizio italiano sia esposta a livelli elevati di rischio fisico, destinati a crescere su orizzonti temporali di medio‑lungo periodo. Tale esposizione, tuttavia, non è omogenea, ma varia sensibilmente in funzione delle micro‑caratteristiche del territorio e delle specificità degli immobili.Per questo motivo, accanto alle politiche pubbliche di mitigazione e adattamento, diventa sempre più centrale il ruolo del sistema finanziario e assicurativo: la capacità di integrare valutazioni property‑specific, che tengano conto di scenari differenziati e dell’esposizione reale ai rischi fisici rappresenta un passaggio chiave per aumentare la resilienza complessiva del Paese e la possibilità di incanalare investimenti a tutela del nostro patrimonio immobiliare. Rendere il rischio misurabile, comprensibile e accessibile è una condizione necessaria per passare dalla gestione ex post dei disastri a una strategia di prevenzione e adattamento consapevole.
