AI e valutazioni immobiliari: generare un valore non significa effettuare una valutazione

Oggi è sufficiente chiedere a un chatbot "Quanto vale questa casa?" per ottenere in pochi secondi una risposta apparentemente precisa. Tuttavia approssimare un numero e redigere una valutazione immobiliare sono due cose molto diverse.
Strumenti di GenAI generalisti come Copilot, ChatGPT o Claude sono progettati per generare contenuti e risposte sulla base delle informazioni disponibili nel loro contesto di utilizzo. Non nascono, invece, come modelli agentici specificamente costruiti e validati per stimare il valore di mercato degli immobili.
In una valutazione, infatti, non conta soltanto il risultato finale. È necessario poter comprendere quali dati sono stati utilizzati, quale metodologia è stata applicata, come sono stati selezionati gli eventuali comparabili e quale livello di affidabilità può essere associato alla stima.

GenAI vs AVM: le differenze tra generare un testo e stimare un valore immobiliare

Anche gli Automated Valuation Models utilizzano algoritmi per produrre automaticamente una stima, ma AVM e AI non sono termini equivalenti.
L'AI Act definisce i sistemi di intelligenza artificiale sulla base di caratteristiche quali autonomia e capacità di inferire, a partire dalle informazioni ricevute, delle previsioni, dei contenuti, delle raccomandazioni o delle decisioni. Un AVM può quindi rientrare nella definizione quando presenta le caratteristiche previste dal Regolamento, ma non ogni AVM è necessariamente un sistema di AI.
Questa distinzione è nevralgica perché sposta l’attenzione dalla domanda "questo strumento utilizza l'intelligenza artificiale?" ad una molto più pratica: "Questo strumento è progettato, validato e monitorato per produrre una valutazione immobiliare affidabile?"

Trasparenza del processo: l'importanza di dati certi, visure e comparabili

Il tema diventa particolarmente rilevante quando un modello utilizza immobili comparabili.In un AVM basato sui comparabili, questi ultimi non dovrebbero rappresentare semplicemente una spiegazione costruita dopo aver prodotto la stima. La loro selezione e ponderazione devono concorrere direttamente alla determinazione del valore.
Diventa così possibile ricostruire il processo valutativo e comprendere quali elementi abbiano maggiormente influenzato il risultato.
La trasparenza, però, non riguarda soltanto i comparabili. È altrettanto importante conoscere le performance del modello. Coverage, accuracy e indicatori di model-based confidence consentono di comprenderne il comportamento e di definire le condizioni nelle quali una stima può essere utilizzata o richiede ulteriori verifiche.

AI Literacy e Real Estate Information: come scegliere gli strumenti corretti nel settore

È qui che assume particolare rilevanza il concetto di AI literacy introdotto dall'AI Act: utilizzare consapevolmente l'intelligenza artificiale significa comprenderne possibilità e limiti e scegliere strumenti adeguati rispetto allo specifico obiettivo.
Nel settore immobiliare significa, ad esempio, distinguere tra:
• un modello progettato e testato per stimare valori immobiliari;
• uno strumento di GenAI utilizzato come supporto al professionista.
La GenAI può avere un ruolo importante nella lettura e sintesi dei documenti, nei controlli di coerenza delle informazioni, nell'analisi di dati non strutturati o nella predisposizione di report. In questi ambiti può integrare e rendere più efficienti diversi passaggi del processo valutativo.
Diverso è affidarle direttamente la determinazione del valore di mercato senza dati, metodologie e controlli adeguati.

Il punto non è AI sì o AI no

L'evoluzione tecnologica renderà probabilmente sempre meno utile distinguere gli strumenti semplicemente tra "AI" e "non AI". La distinzione realmente rilevante sarà tra strumenti appropriati e non appropriati rispetto allo scopo per cui vengono utilizzati.

Per una valutazione immobiliare servono dati affidabili provenienti da fonti di Real Estate Information certificate (visure catastali, dati ipotecari, planimetrie e atti di compravendita), metodologie definite, performance misurabili, processi verificabili e competenze adeguate. La GenAI può supportare il processo di valutazione. Il valore di mercato, però, non dovrebbe essere il risultato di una semplice conversazione con un chatbot.