- La scarsa disponibilità di immobili in affitto è dovuta anche all’elevato numero di abitazioni non destinate al mercato della locazione tradizionale.
- Il 31% dei proprietari non ha intenzione di affittare la propria casa a causa di rischi legati alla morosità e ai possibili danni all’immobile.
- Per i locatari, la difficoltà nella ricerca di un’abitazione con costi congrui è fra i principali limiti della locazione.
- Quasi la metà dei proprietari vorrebbe richiedere in fase di selezione un certificato di buona affidabilità dell’inquilino.
Nel mercato della locazione in Italia persiste un quadro di forte disallineamento fra domanda e offerta abitativa. Il proseguimento, anche nel 2025, della politica monetaria più accomodante ha supportato un aumento delle compravendite residenziali, in particolare delle transazioni concluse con il supporto di un mutuo immobiliare. Tuttavia, anche a causa di valori di compravendita difficilmente sostenibili e del consolidamento di nuove esigenze, resta elevata la domanda di locazione, che non è solo la soluzione ad una condizione economica sfavorevole all’acquisto, ma spesso anche una scelta dettata dalla fase della vita, da condizioni di studio o lavoro o da cambiamenti familiari in atto. Tale contesto ha determinato nel 2025 un aumento dei canoni di locazione del +3,5%, aggravando il peso dell’affitto sui bilanci familiari.
La scarsa disponibilità di immobili in affitto è conseguenza anche dell’elevato numero di abitazioni non destinate al mercato della locazione tradizionale, che trova accentuazione in particolare nei grandi centri urbani e nelle città a vocazione turistica: per fare un esempio, solo nelle città di Milano e Bologna si stimano rispettivamente circa 25.000 e 8.000 immobili attualmente non destinati al mercato della locazione tradizionale.
Tra le ragioni che spingono i proprietari a non immettere gli immobili di proprietà sul mercato della locazione tradizionale giocano un ruolo decisivo i timori di rischi legati alla morosità e ai possibili danni causati dagli affittuari.
Queste sono alcune delle principali evidenze emerse nell’Osservatorio Affitti 2025, condotto da Nomisma per conto di CRIF e in collaborazione con Confabitare, che si propone di offrire una visione dettagliata su dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore degli affitti in Italia.
Gli elementi di frizione fra locatari e locatori
Relativamente all’anno 2025, l’Osservatorio ha analizzato in modo approfondito il rapporto tra locatori e locatari: l’agenzia immobiliare resta un punto di riferimento soprattutto per i proprietari, ma cresce la quota di inquilini che stipula il contratto senza intermediazione perché conosce direttamente il locatore. Inoltre, il 50% dei locatori è interessato a servizi di property management, in particolare per il servizio relativo alla selezione e verifica dell’affidabilità dell’inquilino e per la gestione dei pagamenti e dei solleciti.
A questo riguardo, il 49% dei locatori in fase di selezione avrebbe voluto richiedere un certificato di buona affidabilità dell’inquilino, il 43% referenze di precedenti locazioni e il 39% le ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi. Dal lato degli inquilini, il 69% si dice disposto a fornire buste paga/dichiarazioni dei redditi, il 50% referenze di precedenti locatori, il 40% gli ultimi pagamenti delle utenze e il 38% informazioni sulla tipologia di lavoro. Ma il dato più significativo è che – in caso di richiesta – uno su tre sarebbe pronto a presentare un certificato di affidabilità finanziaria, uno strumento già utilizzato abitualmente in diversi Paesi esteri per attestare la solidità economica dell’inquilino.
In questo contesto, per quanto concerne le principali criticità percepite rispetto alla locazione, 2 affittuari su 5 vorrebbero cambiare casa ma non ritengono di avere le risorse economiche necessarie o temono di non trovare un’abitazione adeguata, mentre per i locatori la locazione a lungo termine è la prima scelta di destinazione in caso di eredità di un immobile.
Permangono tuttavia divergenze significative: gli inquilini lamentano soprattutto la difficoltà di trovare un alloggio adeguato a costi congrui (63%), l’assenza di un investimento a lungo termine nell’affitto (61%) e la scarsa propensione dei proprietari a migliorare l’immobile (53%). I locatori, invece, indicano come principali criticità la difficoltà di trovare inquilini affidabili (48%), il rischio di danni all’immobile (47%) e gli elevati costi (43%).
Questi timori, insieme al rischio di morosità, spingono molti proprietari a trattenere gli immobili: circa il 31% non intende affittare e un ulteriore 6% ha smesso di farlo, soprattutto per paura di mancati pagamenti o deterioramento dell’immobile, oltre che per possibili esigenze familiari future.
Sul fronte dei pagamenti, 3 affittuari su 5 dichiarano di aver sempre rispettato le scadenze, un ulteriore 31% è riuscito a pagare in tempo pur con difficoltà e solo il 3% risulta attualmente in morosità o ha pagato in ritardo (in miglioramento rispetto al 7% dell’anno precedente, grazie anche al parziale recupero del potere d’acquisto dopo l’inflazione 2022-2023). Fra chi ha riscontrato difficoltà nel pagamento puntuale dell’affitto, per 1 locatario su 3, le spese impreviste sono state la principale minaccia alla puntualità. Le prospettive per il 2026 sono positive: quasi il 90% degli affittuari ritiene di poter riuscire a sostenere il pagamento dell’affitto.
Anche in questo caso emergono percezioni differenti: fra i locatori, infatti, il 28% ha subito ritardi e l’8% morosità; tuttavia, l’approccio resta attendista: poco più di un terzo ha avviato solo comunicazioni informali per concordare un piano di rientro e un ulteriore 26% non ha ancora intrapreso azioni specifiche in caso di ritardi.
Focus Bologna
La scarsità dell’offerta dipende anche dalla disponibilità di immobili in affitto, dovuta anche ad abitazioni inutilizzate e sottoutilizzate che non vengono destinate al mercato della locazione tradizionale, che a Bologna risultano essere circa 8.000. Nonostante questo contesto di mercato caratterizzato da una domanda sostenuta e da un’offerta limitata, in città la crescita del canone di affitto è stata leggermente più contenuta rispetto alla media nazionale, con un canone medio che ha raggiunto gli 840 euro mensili per i contratti stipulati o rinnovati nel 2024 (ultimi dati disponibili).
Relativamente all’anno 2025, l’Osservatorio ha analizzato in modo approfondito le percezioni di locatari e locatori, evidenziando la maturità e la saturazione del mercato locativo di Bologna. A Bologna la locazione avviene prevalentemente attraverso agenzie immobiliari. Inoltre, il 57% dei locatori bolognesi si dichiara infatti interessato per i servizi terzi di property management, ossia società che – a fronte di una commissione – gestiscono tutti gli aspetti della locazione, dalla selezione dell’inquilino alla riscossione del pagamento, fino agli eventuali solleciti in caso di ritardi o morosità.
Il 43% dei locatori a Bologna vorrebbe disporre, in fase di selezione dell’inquilino, di un certificato che ne attesti l’affidabilità. Una volta sottoscritto il contratto, quasi il 57% dei locatori bolognesi desidererebbe monitorare periodicamente lo stato di conservazione dell’immobile, seguito dal 48% che vorrebbe controllare il numero di soggetti effettivamente occupanti.
Il tasso di morosità rilevato tra i proprietari che affittano si attesta all’8% a Bologna, sostanzialmente in linea con la media nazionale. Anche per quanto riguarda i ritardi nei pagamenti dell’affitto, il dato risulta analogo: nel capoluogo il 28% dei locatori segnala episodi di ritardo, percentuale allineata a quella registrata a livello nazionale.
Di fronte all’ipotesi di ricevere in eredità un immobile, la locazione a lungo termine resta la scelta prioritaria. Tuttavia, rispetto a quanto rilevato a livello nazionale, a Bologna i proprietari sarebbero più propensi a utilizzare l’abitazione per esigenze familiari o a tenerla a disposizione per utilizzi futuri (nel 21% dei casi); a questo dato consegue il fatto che a Bologna il 65% dei locatari sarebbe preoccupato per la scarsità di offerta degli alloggi in locazione, qualora pensasse di cambiare abitazione in locazione.
Focus Milano
La scarsità dell’offerta dipende anche dalla disponibilità di immobili in affitto, dovuta tra l’altro alle numerose abitazioni inutilizzate e sottoutilizzate che non vengono destinate al mercato della locazione tradizionale, che a Milano risultano essere circa 25.000. Nonostante questo contesto di mercato caratterizzato da una domanda sostenuta e da un’offerta limitata, a Milano, la crescita del canone di affitto è stata più contenuta (+0,8%) rispetto alla media nazionale (+3,5%).
Dall’analisi dei nuovi contratti stipulati nel 2024 (ultimi dati disponibili) e dei rinnovi emerge un ulteriore rafforzamento dei contratti «ordinari transitori», che a Milano rappresentano quasi il 40% delle nuove stipule (vs 29% a livello nazionale), a discapito dei contratti «ordinari di lungo periodo». Raddoppia inoltre, nel capoluogo, la quota di contratti «agevolati concordati»; tuttavia Milano resta il mercato in cui questa tipologia risulta meno diffusa (8% contro il 24% a livello nazionale). La forte domanda, non pienamente soddisfatta dall’offerta, non incentiva infatti i proprietari a scegliere questa formula contrattuale.
Relativamente all’anno 2025, l’Osservatorio ha analizzato in modo approfondito il rapporto tra locatori e locatari, evidenziando la maturità e la saturazione del mercato locativo di Milano. Pur rimanendo l’agenzia il canale prevalente, a Milano è più elevata la quota di locatori che affitta l’immobile senza intermediazione. Inoltre, il 54% dei locatori milanesi si dichiara interessato ai servizi terzi di property management, ossia società che – a fronte di una commissione – gestiscono tutti gli aspetti della locazione, dalla selezione dell’inquilino alla riscossione del pagamento, fino agli eventuali solleciti in caso di ritardi o morosità.
Circa 1 locatore su 2 a Milano vorrebbe poter disporre, in fase di selezione dell’inquilino, di un certificato che ne attesti l’affidabilità. Una volta sottoscritto il contratto, quasi il 70% dei locatori milanesi desidererebbe monitorare periodicamente lo stato di conservazione dell’immobile, seguito dal 57% che vorrebbe controllare il numero di soggetti effettivamente occupanti.
Il tasso di morosità rilevato tra i proprietari che affittano si attesta al 9% a Milano, un valore sostanzialmente in linea con la media nazionale (8%). Anche per quanto riguarda i ritardi nei pagamenti, il dato risulta analogo: nel capoluogo il 29% dei locatori segnala episodi di ritardo, percentuale allineata a quella registrata a livello nazionale.
Di fronte all’ipotesi di ricevere in eredità un immobile, anche a Milano la locazione a lungo termine resta la scelta prioritaria. Tuttavia, l’opzione della locazione turistica risulta più appetibile rispetto a quanto registrato a livello nazionale, mentre solo il 14% dei proprietari sceglierebbe di utilizzare l’abitazione per esigenze familiari o tenerla a disposizione per utilizzi futuri.
Il servizio “Affittabile” di CRIF a supporto di inquilini e proprietari
L’Osservatorio Affitti ha valutato l’interesse di locatori e conduttori verso un servizio innovativo chiamato “Affittabile”, pensato per facilitare l’incontro tra domanda e offerta e rendere più fluido il mercato della locazione. Il rilascio di tale certificato consente agli inquilini di attestare la propria affidabilità economica e quindi la capacità di rispettare gli impegni di pagamento di un affitto, suggerendo anche il canone sostenibile in base alle entrate mensili ricorrenti.
Il servizio ha suscitato un crescente interesse: oltre il 90% sarebbe interessato a richiederlo in fase di selezione, direttamente all’inquilino o tramite l’agenzia immobiliare intermediaria. Dal lato dei locatari, quasi 2 su 5 riconoscono che presentare un certificato di questo tipo potrebbe rappresentare un vantaggio competitivo nel processo di selezione, mentre un ulteriore 12% lo considera giusto e normale, come già avviene in altri Paesi.
L’adozione del certificato potrebbe inoltre generare benefici concreti. Il 42% dei locatori si dice disposto a offrire durate contrattuali più lunghe, mentre il 36% valuterebbe canoni maggiormente adeguati alle possibilità economiche dell’inquilino.
Scenari demografici e mercato immobiliare: cosa sta cambiando davvero
In quest’ultima edizione dell’Osservatorio Affitti è stata svolta anche un’analisi degli scenari demografici con il coinvolgimento di alcuni esperti sui temi della demografia, sociologia ed economia per approfondire come i cambiamenti della popolazione italiana possano ridefinire la domanda e le dinamiche del mercato della locazione.
Infatti, l’Italia è nel pieno di una transizione demografica profonda. Il calo delle nascite – ai minimi storici – riduce il numero delle famiglie con figli, mentre aumentano le persone sole e le coppie senza figli. Allo stesso tempo, l’allungamento della vita media fa crescere la popolazione anziana, mentre giovani e immigrati si spostano verso le aree economicamente più dinamiche per ragioni di studio e lavoro.
Tutto questo sta modificando in modo significativo la domanda abitativa. In un Paese tradizionalmente orientato alla proprietà, cresce il ricorso all’affitto, ma in un contesto che non sempre è in grado di rispondere in modo adeguato.
Dall’analisi emerge la necessità di risposte coordinate e strutturali: maggiore flessibilità normativa, strumenti alternativi per valutare l’affidabilità degli inquilini e rafforzare la fiducia dei proprietari, incentivi per rimettere sul mercato il patrimonio sfitto, piani di rigenerazione per le aree in declino e un ruolo più attivo delle imprese nel welfare abitativo, trasformando la casa in una leva per attrarre lavoratori e talenti. In questa prospettiva, i cambiamenti demografici non rappresentano solo una criticità, ma anche un’opportunità per ripensare il mercato dell’abitare in modo più inclusivo, accessibile e coerente con le esigenze di una società in profonda trasformazione.
"Il mercato della locazione sta vivendo una fase di forte tensione: la domanda cresce mentre l’offerta resta limitata; il problema non è la scarsità degli alloggi ma il fatto che diversi proprietari di casa rinunciano ad affittare casa per il timore di incappare in inquilini morosi. Strumenti come il certificato di affidabilità economico finanziaria proposto da CRIF contribuiscono ad accreditare il potenziale locatario verso il proprietario di casa in maniera oggettiva, rendendo più semplice il processo di selezione del giusto inquilino. La casa rappresenta un bene da preservare ed è una forma di investimento alternativa e sicura per gli italiani; questo spiega perché la scelta del giusto locatario sia oggi così sofferta. Solo introducendo elementi di conoscenza oggettivi, si può facilitare l’incontro tra domanda e offerta. Consideriamo inoltre che per il 2026, l’impatto dei costi energetici domestici potrebbe influire sulla sostenibilità delle spese legate alla casa con riflessi sulla puntualità dei pagamenti, visto il contesto geopolitico e le sue continue evoluzioni." - commenta Beatrice Rubini, Executive Director di CRIF.
"Molti proprietari continuano a percepire il mercato della locazione come rischioso, soprattutto per la difficoltà di trovare inquilini affidabili e per il timore di morosità o danni all’immobile. Questo clima di incertezza spinge una parte dei locatori a non mettere sul mercato le proprie abitazioni. Ridurre queste preoccupazioni è fondamentale per aumentare l’offerta e riequilibrare il mercato." - afferma Alberto Zanni, Presidente nazionale di Confabitare.
"Le dinamiche demografiche stanno trasformando profondamente la domanda abitativa: aumentano le persone sole, i giovani che si spostano verso le città più dinamiche e le famiglie con bisogni abitativi più flessibili. In un Paese storicamente orientato alla proprietà cresce quindi il ricorso all’affitto, ma l’offerta fatica a tenere il passo. Servono politiche e strumenti capaci di rendere il mercato più accessibile e coerente con questi cambiamenti." - conclude Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma.
