12 giugno 2018

Atti di compravendita immobiliare e valori di mercato

Uno studio di CRIF Real Estate Services ha analizzato e verificato l’attendibilità e la veridicità del prezzo indicato negli atti ufficiali di vendita rispetto al valore di mercato dell’immobile individuato attraverso una valutazione immobiliare.

Tra le principali iniziative intraprese per rendere più trasparente il settore immobiliare indubbiamente vanno citate quelle che vedono protagonista l’Agenzia delle Entrate per divulgare e rendere gratuite ad accessibili informazioni granulari relative sia ai volumi sia ai prezzi di vendita degli immobili con il fine ultimo di rendere sempre più efficiente il mercato.
Questo ha consentito a CRIF Real Estate Services di incrociare queste informazioni con il ricco database proprietario che si basa su oltre 1 milione di comparables, consentendo anche la realizzazione di uno studio (che viene svolto su base continuativa) su un campione di oltre 2.000 immobili residenziali valutati da CRIF nel corso del 2017, con l’obiettivo di analizzare e verificare l’attendibilità e la veridicità del prezzo indicato negli atti ufficiali di vendita rispetto al valore di mercato dell’immobile individuato attraverso una valutazione immobiliare.

Il valore di mercato, secondo la definizione fornita dall’International Valuation Standards (IVS), è il più probabile prezzo per il quale una proprietà viene scambiata alla data di valutazione, tra un venditore e un compratore, in una situazione di concorrenza perfetta, dopo un’appropriata attività di marketing, dove le parti agiscono consapevolmente, prudentemente e senza costrizioni (IVS 104: Bases of Value”, International Valuation Standards Council, 7 Aprile 2016).
Al contrario, il prezzo a cui effettivamente l’immobile viene venduto non sempre è frutto di assenza di asimmetrie informative e piena consapevolezza da parte dei contraenti.
Nello specifico, una volta identificato il campione di riferimento, CRIF RES ha misurato lo scostamento dei prezzi risultante dagli atti di compravendita rispetto al valore periziato, facendo emergere che in media i prezzi tendono a sottostimare il valore di mercato di circa il 6,5%, con una varianza abbastanza contenuta di 7,8%, all’interno della quale ricade l’84% delle osservazioni.