12/12/2017

La pubblicazione degli Standard per i metodi di valutazione statistica di immobili residenziali in Europa ad opera di EAA (European AVM Alliance)

Il documento pubblicato dalla European AVM Alliance (EAA) ha l’obiettivo di fornire una maggiore trasparenza sui principali metodi utilizzati per le finalità previste dalle legislazioni vigenti in Europa e di consentire una maggiore consapevolezza nella loro applicazione da parte degli stakeholder (istituti di credito, investitori, agenzie di rating e regolatori). Tali finalità rispondono alla sempre maggiore esigenza di chiarezza che il mercato di riferimento richiede, considerando che l’applicazione dei metodi statistici rappresenta uno strumento largamente diffuso per l’attività di monitoraggio e aggiornamento del valore di mercato delle garanzie immobiliari.

In generale, i metodi statistici nelle stime immobiliari sono utilizzati per la valutazione massiva di grandi patrimoni o stock immobiliari, ma non tutti si basano sugli stessi principi o consentono di fornire risposte adeguate alle diverse esigenze. In questo caso, lo Standard individua i principi generali applicabili a tutti i metodi di valutazione statistici degli immobili residenziali, definiti come applicazioni matematiche utilizzate per valutare immobili basandosi sul valore di altri beni, e persegue l’obiettivo di trasparenza attraverso un’analisi di dettaglio per alcuni fra i principali metodi.

I principali metodi di valutazione analizzati sono:

  • l’indice dei prezzi immobiliari;
  • le valutazioni monoparametriche;
  • i modelli edonici (denominati anche AVM edonici);
  • gli Automated Valutaion Model (definiti anche Comparables Based AVM).

La base di valore di riferimento è il valore di mercato, in linea con la definizione fornita dai principali Standard di valutazione internazionali ed europei e dalla vigente normativa europea. Nell’analisi di dettaglio del singolo metodo, partendo dalla descrizione del modello di calcolo e della tipologia di dati posti alla base, si forniscono indicazioni sui possibili usi e sui conseguenti vantaggi e limiti. Lo Standard riporta la documentazione necessaria e le informazioni minime che devono essere presenti nel Report di valutazione, come la fonte, la tipologia e granularità dei dati.Particolare attenzione è inoltre dedicata a come misurare l’accuratezza dei risultati, criterio che varia in funzione del singolo metodo e della relativa complessità del modello matematico.

Lo Standard richiede pertanto maggiore trasparenza ai fornitori di servizi del settore che intendono applicarlo, attraverso l’impegno di alta qualità, rispetto delle normative, sicurezza dei dati ed integrità nel loro trattamento. Obiettivo dei provider che aderiscono a tale Standard sarà quello di massimizzare l’accuratezza e l’obiettività del modello di calcolo, da dimostrare anche attraverso un’innovativa iniziativa di open door policy.

Lo Standard costituisce sicuramente un ottimo punto di partenza e sarà oggetto di revisione, modifica e aggiornamento con cadenza regolare, in un percorso continuo di miglioramento, tenendo in considerazione i riscontri provenienti dalle consultazioni con gli stakeholder, gli enti di regolamentazione oltre che dalle emergenti esigenze di mercato.

 
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